最近，身边总有朋友在讨论目前可以在哪个区域买房。
对于大多数有房的朋友来说，看出当下这个节点是买房的好时机。但为什么买？在哪儿买？是首先要想明白的问题。
都清楚在房住不炒时代，不能再指望房价暴涨了。买房的目的除了自住，还有投资保值增值的想法，既适宜自住，可改善居住条件，又具有一定的升值潜力，两全其美是最好的。
否则，为了买房而买房，又要卖房腾资格，又要满世界看房选房，还不够折腾的呢。
那么，有没有一个能满足自住和投资双重目的的区域，正逢出手良机呢？
很多人把目光瞄向了——东坝。
01
区域发展看规划
有过买房经验的人都清楚，一个区域的发展空间有多大，首要支撑是其规划。
一方面要看区域规划是长期、中期还是短期，即规划落地时间还要等多久；
另一方面要看规划的级别，是国家级战略规划，还是市级、区级规划。
通常说，规划落地时间越近，区域发展提速越快；规划级别越高，区域发展空间越大。
落实到买房人关注的生活与投资价值层面，即你选择的区域，规划越大、落地越快，所能拥有的城市资源与升值潜力越好。
最近的案例是海淀北部新区，有国际级科创中心和北京自贸区科技创新片区双重战略规划加持，在中关村科学城北区多年发展的基础上，北清路沿线区域迎来腾飞，海淀永丰、昌平东小口等板块的楼盘都实现了热销，今年北京楼市两个百亿级楼盘即诞生于此。
下一个经济增长极在哪里？
虽然城南行动计划5900亿投资势头凶猛，北京冬奥会红利推动京西，环球影城开业带火通州，但是真正以国家级战略规划助力区域二次腾飞的，莫过于朝阳东坝。
因为，随着去年9月份《第四使馆区控规及城市设计》启动实施，第四使馆区已进入建设阶段。作为北京实现国际交往中心功能的重大项目之一，第四使馆区的市政基础设施建设及周边环境整治有序推进，将加快建设活力、时尚、高品质国际化街区，推进打造“第二个三里屯”。
几乎同期，金盏国际合作服务区被纳入北京自贸区，未来将建设集国家展示、信息发布、商业洽谈、投资服务、会议会展为一体的多国别投资中心，打造退税免税特色消费中心，建立语种齐全的国际教育体系。
可以说，朝阳区正着力将东坝-金盏打造成为“区域开放+产业开放”的城市新兴增长极，曾经早就公诸于众的东坝区域重大规划如今已经落地了。
02
全方位城市升级
一个区域的发展，在重大规划和产业落地的支撑下，必将吸引众多人口，为解决这些人口的基本工作、生活需求，首先就是要有轨道交通配套。
东坝-金盏片区目前已有约30万常住人口，但多年来迟迟没有轨道交通落地。
如今，规划中的几条地铁线终于有了实质性进展。
在东坝西区，将有M3、M12、M22和L4线4条规划轨道交通线路落地。设置2个轨道站点，北岗子站和东风站。
其中，M3号线一期工程已实现贯通，将于2023年通车，起点站为东四十条站，终点站为东风站，共设10站，可实现与M2、M17、M10、M14等线路的换乘。
M3号线一期线路图
M12号线东坝车辆段工程已进入年底冲刺阶段，该段工程即是M3与M12双轨交汇之处。据悉，西起海淀四季青桥南，东至管庄路西口的M12号线，总长29.6公里、共21站，因途径多个城市繁华区域，施工风险高难度大，原计划今年底开通，不得不延迟到2022年底。但三元桥以东暂不具备明年年底分段开通条件。
M12号线线路图
虽然好事多磨，但是东坝通地铁这件事毕竟越来越近了。
除了地铁这个硬核配套外，一个新城市中心所应具有的优质教育资源、医疗机构、大型商业，在东坝已经有了相当的基础。
人大附中朝阳分校东坝校区实景图
以买房人最关心的教育资源为例，东坝目前已有的人大附中朝阳分校东坝校区、北师大奥林匹克花园实验小学、北京中学东坝校区、东北师大附中朝阳学校、爱迪国际学校、凯文国际学校等公立、私立学校，大大解决了东坝人民的子女教育问题。
此外，以治疗心血管疾病为重点的安贞东方医院将于2022年竣工，将为东坝带来一所三甲非营利性综合医院。
安贞东方医院效果图
商业方面，除东坝地区在建的万达广场等大型商业外，金盏国际合作服务区将打造退税免税特色消费中心，鼓励国际知名免税品经营商开设免税店，促进高端商品消费，引导境外消费回流，推动区域社会消费增长。
这一次，东坝是以一个新城市中心的模式，以国家级战略规划带动产业入驻，推动区域二次发展，整个区域将迎来全方位升级。
东坝功能分区示意图
03
朝阳供地发出信号
事实上，东坝最近被广泛关注，来自于朝阳区集中供地发出的信号。
众所周知，朝阳区今年土地放量，首批集中供地10宗地均很抢手，但二批放出11宗地却只有十八里店朝阳港1宗成交，尤其是南部区域首次上市的朝阳港板块并未引起重视。
于是，在第三批集中供地计划中，朝阳区上架的6宗地，有3宗调整为东坝车辆基地地块。
值得一提的是，这3宗地曾出现在网传48宗地名单中，只不过是将东坝北西A地块分解成了3块，总占地面积仍为约20万平米，规划建筑规模36.3万平米，起拍价总额达175.3亿元。
将大地块一分为三，可确保地块不易流拍，且三个项目开发建设周期可大大缩短。
此前，朝阳区在东坝区域的供地基本是半年一块的节奏，且都在靠近机场二高速、坝河北区楼梓庄桥西。
此次东坝西区车辆基地地块，才是更加临近第四使馆区和五环路的核心板块。
这说明了朝阳区将东坝的开发建设提速了。
东坝西区空间结构示意图
这3宗地的规划建筑规模分别为13.2万平米、9.4万平米、13.7万平米，容积率分别为2.3、1.5、1.8，政府指导售价分别为8.1万元/平米、8.6万元/平米、8.6万元/平米。
从价格上看，相比近一年东坝华樾国际、华樾国际领尚、中冶德贤御府的6.9万元/平米、7.1万元/平米、8万元/平米，有明显上涨。
从规划上看，这3宗地将建设洋房、小高层产品，相比前三个项目2.8容积率的高层社区要更加舒适。
因此，从项目所处位置、周边配套等因素比较，这3宗地的指导价格很合理，且楼面价即使拍到上限的5.4万元/平米，也比中冶德贤御府成交楼面价61810元/平米低了约7000元/平米。
相对合理的房地价差，有利于开发商做出更加优质的产品。
因此，东坝这3宗地确实被很多有买房经验、尤其是业内人士看好。
如果再了解东坝西北区是10万+豪宅聚集地，你就会加深对这3宗地价值的认可。
东坝西区整体景观意向引导示意图（来自北京市规划自然资源委）
总而言之，作为一个有近20年发展基础的板块，东坝在这波战略规划落地迎来新的发展契机，可谓千载难逢。而在北京楼市当下的市场环境中，东坝土地放量，无疑又给买房人提供了一个极好的上车机会。
如果你持币待购且拿不准该买哪儿，建议认真了解一下东坝的今天和明天。
标签： 北京东坝
